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11月广州二手住宅:政策调控持续,量理性回落、价格平稳

2016-12-1 17:28| 发布者: 非洲比拉鱼| 查看: 237| 评论: 0

摘要: 来源:中原研究部阳光家缘数据显示,2016年11月(1-28日)广州市(不含南沙、从化)中介网签8705宗,在9月成交高峰后持续回落,环比上月同期下降4.6%,较9月同期下降16.3%。中原研究部分析认为,本月成交量持续下滑 ...

来源:中原研究部

阳光家缘数据显示,2016年11月(1-28日)广州市(不含南沙、从化)中介网签8705宗,在9月成交高峰后持续回落,环比上月同期下降4.6%,较9月同期下降16.3%。中原研究部分析认为,本月成交量持续下滑的主要原因有以下两方面:(1)9月市场需求向好,消化了一大批客源和房源,在市场需求消化不少的同时房源并未及时补给,因此本月成交下滑是9月成交冲高后的理性回落;(2)11月中上旬,杭州、深圳、南京及武汉等城市进一步收紧楼市政策,广州虽无跟风进一步收紧楼市调控政策,但受国庆前后出台的调控政策及其他城市11月收紧政策的影响,客户观望情绪依然较重,看房频率下降,而且购房变得迟疑,因此,本月成交量再次回落。

中原成交均价为26384元/平方米,上月为25838元/平方米,环比结构性增加2.1%。中原研究部分析认为,本月广州二手市场相对理性,客户购买变得理性,价格平稳调整。

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一、 11月市场热点

中心区天河、海珠成交占比明显下滑,外围区番禺+增城成交占比持续增加

国庆期间,全国20多个城市密集出台楼市调控政策,客户开始出现观望情绪,购买变得迟疑,尤其是购买中心区的客户,因房价居高,可购买选择的盘源相对较少,观望情绪更重。

据中原研究部监测,今年以来,中心区天河、海珠成交量占比逐步下滑:天河区2016年1-4月成交量占比均保持在20%的水平,5-9月成交量占比下降至17%,10月成交量占比下降至14%,而本月成交量占比再次下降至13%;海珠区,2016年1-4月成交量占比维持在15%,5-9月成交量占比下降至13%,近两月再度下降至12%。反之,外围区番禺、增城成交量占比逐步提升:如番禺成交量占比从年初的20%提升至本月的22%,而增城则从10%提升至本月的18%。其中增城近两月的成交量占比提升更为明显,从9月的14%提升至10月的17%,本月再提升1个百分点至18%。

中原研究部分析认为,中心区天河、海珠客户观望情绪较重,尤其是天河区,因房价居高,且盘源紧缺,成交占比明显下滑。而外围区番禺、增城,因房价相对低洼(如增城的刚需大盘碧桂园凤凰城,因价格相对低洼,本月成交均价在14000-18000元/平),交通便利度不断提高,而且不少一手房逐渐转为二手房从而带动二手成交量提升,因此成交占比逐步提升。其中,增城近两月的成交量占比提升更为明显,从9月的14%提升至10月的17%,本月再提升1个百分点至18%。

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二、分区点评

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1、天河区:盘源少+房价居高,成交占比持续下滑

11月,天河区中原成交均价为42331元/㎡,环比10月结构性增加4.2%;阳光家缘中介网签量为1100宗,环比下降13.9%。据中原研究部监测,2016年10月,广州大市(主要六区)的指数价格为30129元/㎡,天河区指数价格为39284元/㎡,天河东圃板块代表楼盘骏景花园、盈彩美居指数价格分别为35298元/㎡、29492元/㎡,分别较1月增长23.8%、32.0%、45.2%、51.0%。天河由于区域条件较优,房源相对较新,受到不少客户青睐,尤其是天河东圃板块,向来是刚需客置业首选区域。据中原研究部调研了解,随着广州往东部发展,国际金融城的建设打造完善,东圃板块的区域价值不断优化提升,因此,东圃板块的典型代表楼盘骏景花园、盈彩美居,今年的价格指数增幅明显高于大市及天河区。中原研究部分析认为,现天河房价居高位,尤其是东圃板块,因此,客户观望情绪仍较重,加上经过9月市场消化不少盘源,现房源紧缺,因此成交受影响,不仅成交量下跌,成交量占比亦持续下降。

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2、海珠区:靠近广钢、广纸板块的海珠西板块成交向好

11月,海珠区中原二手住宅成交均价为28614元/㎡,环比结构性增加2.29%;阳光家缘中介网签量为1067宗,环比下降6.2%。本月海珠区整体市场成交有一定幅度的下滑,客户仍有一定的观望情绪。但据中原研究部监测,随着广钢、广纸板块的建设完善,交通利好不断升级,加上本月广钢新城有几块高地价出让,靠近广钢、广纸板块的海珠西板块本月成交量不降反升。海珠西板块以改善置换客户居多,国庆假期前后出台的调控政策让不少客户出现观望情绪,推迟置业计划。据中原研究部调研了解,海珠西板块的客户经过一个多月的观望后,加上年底将近,现不少客户开始加快看房频率,遇到合适房源即出手购买。本月,海珠西板块的光大花园、富力现代广场成交活跃,本月成交价分别为36000-46000元/平、34000-35000元/平,价格与10月基本持平。

3、越秀区:北京路板块盘源紧缺+需求减少,成交下滑

11月,越秀区中原二手住宅成交均价为39407元/㎡,环比结构性增加14.11%;阳光家缘中介网签量为672宗,环比下降9.1%。本月越秀区整体市场成交也呈下降趋势,主要原因是8、9月成交消化不少库存,现房源相对紧缺,因此成交受到一定的影响。据中原研究部监测,本月越秀区市场成交量下滑主要受北京路板块成交下降拉底,而越秀区的成交热门板块东风东板块本月的市场成交与上月相当。据中原研究部调研了解,北京路板块成交下滑的主要原因是:经过前几个月的市场成交后,一方面,板块盘源被消化不少,而且新的盘源补给并未跟上,因此现市场有效盘源相对紧缺;另一方面,该板块不少客户已在前两个月置业,因此本月需求相对较少。

4、荔湾:珠岛花园交通便利+价格低洼,成交向好

11月,荔湾区中原二手住宅成交均价为25950元/㎡,环比结构性下降11.17%;阳光家缘中介网签量为547宗,环比下降4.6%。本月荔湾成交量下降4.6%主要受成交基数低影响导致。据中原研究部监测,荔湾成交活跃板块中山八路板块、康王路板块,本月的市场成交较10月活跃,其中中山八路板块向来成交活跃的富力广场,本月亦成交向好,成交量与上月相当,成交均价在31000-36000元/平。除富力广场成交活跃外,本月珠岛花园亦成交向好。据中原研究部调研了解,珠岛花园位于地铁5号线与6号线换乘点坦尾附近,交通便利,而且目前价格相对低洼,本月成交价在18000-21000元/平,因此受到不少客户青睐,本月成交活跃。

5、白云区:政策调控影响延续,沙洲板块+同德围板块客户观望持续,成交下滑

11月,白云区中原二手住宅成交均价为19992元/㎡,环比结构性增加0.86%;阳光家缘中介网签量为978宗,环比下降1.0%。本月,白云整体市场成交虽与上月相当,但金沙洲板块、同德围板块等成交较上月下降明显。据中原研究部调研了解,本月金沙洲板块、同德围板块成交量下降的主要原因是,客户仍受调控政策影响,近期观望情绪较重,但11月底稍有好转,而且经过前几个月的市场成交满足不少需求,因此成交受影响下滑。据中原研究部监测,目前同德围板块成交均价仅为12000-15000元/平,价格相对低洼,受到不少刚需客的青睐。

6、番禺区:15000-20000元/平价格段盘源价格低洼,成交活跃

11月,番禺区中原二手成交均价为20518元/㎡,环比结构性下降1.90%;阳光家缘中介网签量为1920宗,环比下降1.3%。本月番禺整体市场成交情况与上月相当,仍有部分客户出现轻微观望情绪,但较中心区客户观望情绪轻。据中原研究部监测,番禺均价段在15000-20000元/平的房源,本月成交占39%,占比较上月增加10个百分点;成交量较上月增加25%,不仅成交占比增加,成交量亦同样增加。中原研究部分析认为,本月15000-20000元/平价格段的房源成交大幅增加,一方面是均价段在15000-20000元/平且价格低洼的祈福新村、广州碧桂园、自在城市花园以及亚运城等成交活跃,另一方面是均价段在20000-30000元/平的珊瑚湾畔本月成交一般,而上月成交活跃。

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四、预测:调控效力持续,12月成交量价或将平稳

政策调控效力延至,11月客户观望情绪仍较重,购买迟疑,而且经过前几个月的市场成交消化不少库存后,本月虽有房源补给,当仍相对紧缺,因此本月整体市场成交活力不如10月,成交量较10月下降4.6%。据中原研究部调研了解,因本月中下旬广州有几块高地价出让,因此月末客户观望情绪有所缓解,而且陆续开始出来看房,看房频率有所提高,但购买相对理性,不在盲目追价购买。对于业主而言,因目前政策仍在收紧,且近两个月的整体市场成交呈下滑趋势,因此报价仍较平稳,不敢贸然提高报价。一方面在政府仍收紧楼市政策、政府调控持续,另一方面又有高地价利好带动,中原研究部预测,12月成交量或将与本月持平、成交价将持续保持平稳状态。


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